Bandar ENSTEK

Harga rumah Mahal dengan harga yang agak tinggi tersebut mungkin ada lebih baiknya sekiranya kita membeli rumah di kawasan Lembah Klang.

Kedudukan Bandar Enstek yang agak jauh daripada KL menjadikan tarikan untuk membeli hartanah tersebut agak kurang menarik.

Itu merupakan analisa saya berkenaan prospek rumah di Bandar Enstek.

Saya ingin berkongsi artikel yang dipetik dari sumber Utusan Malaysia untuk dikongsi bersama:

Enstek diharap dapat lahirkan ilmuwan

SEREMBAN 28 Mei - Kompleks Pendidikan Bandar Enstek, Nilai dekat sini diharap akan dapat melahirkan golongan ilmuwan dalam bidang pendidikan bagi memperkasakan masa hadapan negara.

Timbalan Perdana Menteri, Tan Sri Muhyiddin Yassin berkata, kompleks bernilai RM1.3 bilion yang membabitkan dua fasa pembangunan meliputi kawasan seluas 404.68 hektar itu dijangka siap pembinaannya pada tahun 2011 bagi fasa satu.

''Dengan kos RM1.3 bilion itu, saya berharap ia akan menjadi lembah ilmu bukan sahaja kepada pelajar sekolah tetapi guru dan golongan pendidik," katanya yang juga Menteri Pelajaran kepada pemberita selepas meletak batu asas kompleks tersebut dekat sini hari ini.

Hadir sama Menteri Kerjaraya, Datuk Shaziman Abu Mansor; Menteri Besar, Datuk Seri Mohamad Hasan dan Ketua Setiausaha Kementerian Pelajaran, Tan Sri Zulkurnain Awang.

Terdahulu dalam sesi taklimat pembangunan kompleks itu, Zulkurnain berkata, kos pembinaan bagi fasa pertama melibatkan peruntukan dalam Rancangan Malaysia Kesembilan (RMK-9) iaitu RM621.41 juta yang meliputi kawasan seluas 254.2 hektar.

Fasa kedua pula katanya, akan dilaksanakan melalui peruntukan RMK-10 dengan kos RM403 juta yang melibatkan keluasan projek 150.23 hektar.

''Pembangunan dalam kompleks ini membabitkan empat institusi pendidikan yang melibatkan pelajar, guru dan golongan akademik," kata beliau di sini hari ini.

Ia mencakupi pembangunan Institut Aminuddin Baki (IAB), Kolej Tunku Kurshiah (TKC), English Language Teaching Centre (ELTC) dan Institut Pendidikan Guru Malaysia (IPGM) untuk fasa satu.

IAB yang dibina di sini akan menjadi cawangan induk kepada IAB Genting, IAB utara dan IAB Sarawak manakala penempatan TKC pula akan menyediakan kemudahan pelajar 'International Baccalaureate' - Ijazah Sarjana Muda (IB) melibatkan seramai 150 pelajar.

Bagi ELTC pula ia akan menjadi hab pendidikan Bahasa Inggeris yang mampu memuatkan 600 orang sementara IPGM pula merupakan kampus induk kepada semua IPG di seluruh negara yang kini berjumlah 27 buah.

Zulkurnain berkata, fasa kedua dalam RMK-10 melibatkan kerja pembangunan sekolah kebangsaan, sekolah menengah, kuarters, penginapan peserta, perkhidmatan untuk IPGM (1,000 orang) dan ELTC (600 orang), Balai Islam, pusat kokurikulum kebangsaan dan pusat perkhemahan.

''Kawasan kompleks ini bersifat guna sama dan pembangunan mesra alam selain menerapkan unsur pendidikan dalam taman.

"Selain daripada itu ia juga dilengkapi dengan sistem infra dan utiliti yang menghubungkan semua pakej pembangunan serta dibina dengan sistem pembinaan berindustri (IBS)," kata beliau.

Menurutnya, melalui kaedah Inisiatif Pembiayaan Swasta (PFI), semua kontraktor yang dilantik hendaklah juga menyiapkan kerja dalam tempoh masa yang telah ditetapkan bagi mengelakkan sebarang kelewatan.

Jualan Rumah Meningkat

Bagi mereka yang masih beranggapan jualan rumah telah merosot di dalam keadaan ekonomi semasa yang suram ini.

Saya ingin berkongsi artikel yang dipetik daripada sumber the star online:

Malaysian home sales surprisingly strong

Source: The Star Online Date: 18/05/2009

March loan data show sales must have been brisk in many property projects

BANKING data that came out earlier this month surprised analysts when they saw approved loans for residential property surge 49% in March from February.

There was still a lot of fear in the stock market in March or earlier, when buyers applied for loans, but the behaviour of home buyers is different from that of businesses or market punters.

Home buyers are sensitive to interest rates, especially when they fall to base lending rate (BLR) minus two percentage points, and when job losses are not extensive here.

Their behaviour is in contrast to businesses that might not borrow, and stock market investors who might not invest, even when interest rates are low.

The March loans data invalidated the perception that housing sales were robust in a few pockets of projects only. The data showed sales must have been brisk in many property projects.

To some extent, the upbeat data could also have been due to approvals for refinanced loans as borrowers sought the new, lower rates.

But, remarks from property developers support the case that it was also partly due to a rebound in housing sales. Home buyers were also attracted by an interest-free loan package that S. P. Setia Bhd is credited with introducing in the industry.

SP Setia calls its scheme the 5/95 Home Loan Package which is offered in an arrangement with three banks. Under this package, buyers pay a downpayment of 5%, and pay interest on the bank loan of 95% only after the house is completed.

Its CEO Tan Sri Liew Kee Sin told the media last month sales under the scheme had reached RM500mil from mid-January when it was launched. That’s an average of about RM170mil a month over the four months, a marked increase from RM62mil in October last year, according to an analyst.

It should be noted that sales as referred to by the man-in-the-street are understood differently by analysts.

For the man-in-the-street, sales are made when a house is sold, that is, when a sale and purchase agreement is signed. For analysts, sales are progressively booked into the profit and loss accounts only after the house is gradually constructed and billed to the buyer.

Current conditions are a marked change since November when a brokerage summed up its view as “No light in sight,” and at that time, analysts preferred landlords, companies that owned investment properties, over developers.

That preference has now been reversed, with analysts preferring developers over landlords. That’s only to be expected in view of sales recovery although sales are generally below that of 2007 when high-priced bungalows sold like hot cakes.

Since SP Setia’s launch of its 5/95 loan package, many other developers have introduced their own financing packages to attract buyers.

Mah Sing Group Bhd offered its own financing scheme shortly after SP Setia while IJM Land Bhd and Sunway City Bhd introduced their own home loan plans last month.

Likewise, Sime Darby Bhd’s property division promoted its Parade of Homes programme from March, and since then it has drawn sales of over RM600mil, the company said in a statement last week.

LBS Bina Group Bhd also reported that buyers have returned. The company said late last month the latest launch of a new phase in its Bandar Saujana Putra – Iris Garden – was 85% sold within two months.

The financial results of developers in the first quarter may be weak as their revenues would be based on sales made some months ago. It would only be later this year that revenues from sales made under the various financing packages would be recognised in their profit and loss accounts.

Earlier, there had been concerns the property development industry would be driven to the boondocks, including fears of fire-sales in the secondary market, but the catchy marketing programmes of developers have re-built business conditions and consumer confidence.

Petunjuk ekonomi dan Harga Rumah

Pentunjuk ekonomi semasa ada menunjukan sedikit trend menaik.

Mungkin masih terlalu awal untuk mengandaikan bahawa ekonomi telah pulih, tetapi tanda-tanda pemulihan sudah mula boleh dilihat.

Saya disini bukan hendak mengulas lebih lanjut berkenaan ekonomi, apa yang saya nak jelaskan di sini adalah berkenaan harga hartanah.

Daripada mula ekonomi gawat hingga sekarang, harga hartanah di Kawasan Kuala Lumpur Selatan (Serdang, Puchong, Bangi, Putrajaya dan dll) masih sama mahal.

Malahan ada yang telah naik walaupun di dalam keadaan ekonomi yang tidak menentu ini.

Bayangkan untuk membeli hartanah bernilai RM200k bagi rumah teres di kawasan ini sudah tentu teramat sukar, kerana harga bagi rumah teres di kawasan ini berlegar di sekitar RM300k.

Trend menaik ini adalah amat membimbangkan kerana dari segi ekonomi, di dalam suasana ekonomi yang suram ini harga pasaran sepatutnya diperbetulkan (adjustment) sesuai dengan suasana ekonomi.

Tetapi ini tidak berlaku, jelas sekali menunujukan bahawa permintaan bagi perumahan di kawasan ini adalah jauh lebih tinggi berbanding penawaran.

Dan margin keuntungan yang mungkin diperolehi adalah jauh lebih tinggi daripada menjual hartanah tersebut dengan harga diskaun.

Rumah Sewa di Putrajaya

Untuk makluman saudara/saudari sekalian, rumah sewa di putrajaya adalah amat terhad.

Selain apartment mampu milik Precint 9, saudara/saudari mungkin boleh mencuba mencari rumah sewa di apartment mampu milik precint 11.

Kadar sewa bagi kedua-dua apartment ini adalah sekitar RM600 satu apartment.

Ada sesetengah kes rumah apartment yang purata bersaiz 700 kaki persegi dengan 2 bilik air dan 3 bilik tidur ini dihuni oleh 7 orang pada sesuatu masa. (dah mcm tin sadin laa pulak)

Saya ada cadangan bagi mereka yang ingin kehidupan yang selesa tetapi tidak membebankan, kumpulkan sekurang-kurangya 10 orang dan cuba dapatkan rumah sewa di rumah townhouse precint 16.

Rumah townhouse tersebut bersaiz 1700 kaki, mempunyai 3 bilik tidur besar dan juga 3 bilik air.

Kata orang tua-tua kerjasama membawa berkat.

Nak maklumat lanjut sila majukan soalan melalui ruangan komen.

Apartment Mampu MIlik Precint 9 Putrajaya

Bagi mereka yang mempunyai hasrat untuk membeli apartment mampu milik Presint 9 Putrajaya, harga jualan di yang diperolehi daripada www.mudah.my adalah sekitar RM98 ribu sehingga RM100++ ribu.

Memang tidak dinafikan harga tersebut telah melambung naik daripada harga jualan terdahulu iaitu di sekitar RM60 ribu.

Untuk makluman market value bagi rumah tersebut boleh mencecah rm95 ribu, dan kebanyakan bank hanya akan membiayai pinjaman sehingga 90%.

Secara ringkasnya sekiranya kita membeli pada harga rm98 ribu, jumlah pinjaman yang akan dibiayai oleh pihak bank adalah RM88200.

Maksudnya kita terpaksa mengeluarkan duit poket sendiri sebanyak RM9800.

Dan selain daripada duit poket sendiri, pembeli juga terpaksa mengeluarkan kos penyediaan SNP dan Loan Agreement yang boleh mencecah sehingga RM5000.

Secara keseluruhannya anda memerlukan RM14800 bagi pembelian Apartment mampu milik tersebut.

Pandangan saya, walaupun apartment tersebut boleh menjana keuntungan namun berapa tahun diperlukan untuk mendapatkan balik jumlah pelaburan yang kita taburkan ke atas rumah tersebut?

Mungkin daripada sewa kita boleh untung sekitar RM300 sebulan, namun perlu diingat kadar faedah serendah pada hari ini tidak semestinya akan kekal rendah pada masa hadapan.

Sekiranya kadar BLR naik kita mungkin terpaksa membayar lebih kepada pihak bank ataupun kadar sewa yang dipungut setiap bulan hanya setakat mencukupi untuk menampung pembayaran balik ansuran bank.

Dah laa kita beli pada harga rm98 ribu takkan kita nak menjual apartment tersebut denbgan harga lebih rm100 ribu?

JENIS HARTANAH

Di sini saya ingin berkongsi beberapa jenis hartanah untuk makluman semua.

1. Banglo
2. Semi-D
3. Cluster Banglo (rumah semi D tetapi bersambung di bahagian belakang)
4. Terrace House
5. Condiminum
6. Serviced Apartment
7. Apartment

Dalam pentas hartanah ini "Murah bukan bermaksud berkualiti, mahal bukan bermaksud pembaziran"

Buat laa pilihan bijak.

Market Value

Sebelum kita membeli rumah beberapa perkara yang kena kita pastikan:

1. Duit simpanan mencukupi ke tak. (untuk bayar desposit)

2. Memperolehi kelulusan bank bagi pinjaman.

3. Mengenal pasti market value bagi hartanah yang hendak dibeli.

4. Lain-lain

Apa yang hendak dibiacarakan pada hari ini adalah berkenaan market value.

Di dalam menetapkan market value sesebuah hartanah, lain-lain bank mempunyai nilai tafsiran yang berbeza.

Selalunya perbezaan ini tidak ketara namun pembeli kenalah pastikan market value bagi hartanah tersebut adalah menarik dan mempunyai potensi untuk naik lagi kerana dengan cara itu barulah pelaburan yang dibuat dapat dijual kembali dan secara tak langsung menambah pendapatan.

Sebagai contoh dengan duit sebanyak RM160 ribu kita akan dapat membeli sebuah rumah cluster banglo (semi D) di Puncak Alam Selangor.

Dengan RM160 ribu kita nak beli sebuah apartment di area Putrajaya bun belum tentu boleh.

Walaupun harga sama namun pulangan yang akan dihasilkan oleh dua pelaburan seperti di atas adalah berbeza.

Ini kerana dengan nilai harga tanah di Putrajaya yang semakin tinggi, keuntungan daripada pembiayaan semula (refinancing) di Putrajaya akan tentu mendatangkan keuntungan.

Manakala harga hartanah di Puncak Alam walaupun murah dan hartanah yang dibeli besar namun dari segi pergerakan nilai harga tanah adalah amat perlahan.

Sehubungan dengan itu, buat laa pilihan yang bijak dan semak market value sesebuah kawasan sebelum membuat keputusan untuk membeli hartanah tersebut.

Tips: sebelum membuat permohonan pinjaman bank, mungkin boleh pohon bantuan pihak bank untuk menyemak market value bagi kawasan tersebut.